फनेल झोनमधला रखडलेला पुनर्विकास

fanel zone.jpgमुंबई विमानतळ हा सार्वजनिक प्रकल्प असून, त्याचा वापर देश विदेशातले लाखो नागरिक रोज करतात. अत्यंत कमी उंचीवरून विमानं उडत असल्यामुळे विमानाच्या धावपट्टीच्या परिघात विशिष्ट पट्‌ट्यातल्या इमारतींच्या उंचीवर कमी-अधिक प्रमाणात निर्बंध लागू आहेत. हा परिसर ‘रनवे फनेल झोन’ म्हणून ओळखला जातो.

मुंबईतल्या सांताक्रूझ पूर्व-पश्चिम, विलेपार्ले पूर्व-पश्चिम, कुर्ला, घाटकोपर या उपनगरांतल्या शेकडो इमारतींना सांताक्रूझ आणि पवनहंस या विमानतळांच्या फनेल झोनचे निर्बंध लागू होतात. पण या विमानतळावरून उड्डाण करणाऱ्या तसंच इथे उतरणाऱ्या विमानांच्या मार्गातल्या इमारतींमध्ये राहणारे आम्ही नागरिक मात्र आज वेगळ्याच गंभीर समस्येला तोंड देत आहोत. रनवे फनेलमधल्या इमारतींच्या उंचीवर दोन ते तीन मजल्यांपर्यंतची मर्यादा असल्याने इथल्या चाळीस ते पन्नास वर्षं आणि त्याहूनही जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास व्यावहारिक दृष्ट्या अशक्य ठरत आहे; आणि त्यामुळे, सरासरी आयुर्मान संपलेल्या या इमारतींच्या ढिगाऱ्याखालीच भविष्यात आपण गाडले जाऊ की काय, ही भीती इथल्या रहिवाशांना भेडसावत आहे. सरकारने या समस्येचं गांभीर्य ओळखून यावर कायम स्वरुपी तोडगा निघणं अत्यावश्यक बनले आहे.

समस्येबाबत विस्ताराने:

कुठल्याही शहराचा विकास आराखडा हा तिथल्या नागरिकांचं हित आणि हक्क केन्द्रस्थानी ठेवून बनवला जाण अपेक्षित असतं. DCR 2034 या मुंबई महानगराचा चेहरामोहरा पालटून टाकणाऱ्या नव्या विकास आराखड्याचा मसुदा महापालिकेने प्रसिद्ध केल्यावर, यावर विविध पातळ्यांवर सूचना आणि हरकती मागवल्या गेल्या. यामध्ये नियोजन समितीसमोर 11 नोव्हेंबर 2016 रोजी नागरिकांसाठी झालेल्या सुनावणीमध्ये, विमानतळ फनेल झोन बाधित क्षेत्रातल्या बांधकामांचा साधा विचारही झाला नसल्याचं लक्षात आलं. नियोजन समितीनेही ते मान्य केलं. ही गोष्ट इथल्या नागरिकांसाठी अन्यायकारक असून, यामधून सुरक्षित निवाऱ्याचा त्यांचा मुलभूत हक्क डावलला जात आहे या गोष्टीचा विचार होणं गरजेचं आहे.

फनेल झोनसंबंधी महत्त्वाचे तपशील:

  • इथली बहुतांश लोकवस्ती सांताक्रुझ विमानतळ अस्तित्वात येण्यापूर्वीची आहे. त्या काळात नागरिकांनी इथले भूखंड बाजारभावाने खरेदी केले असून, सरकारकडून खरेदी भावात कुठलेही अनुदान अथवा सूट देण्यात आलेली नाही.
  • त्या काळी मुंबई उपनगरांसाठी लागू असलेला समान 1 FSI ‘आजच्या’ फनेलबाधित क्षेत्रालाही देण्यात आला होता.
  • फनेल बाहेरच्या भूखंडाएवढाच महानगरपालिकेचा कर फनेल बाधित क्षेत्राला आजही लागू आहे. विमानतळ परिसरात असल्याबद्दल करांमध्ये कोणतीही सूट दिली जात नाही.
  • अत्यंत कमी उंचीवरून उडणाऱ्या विमानांच्या आवाजामुळे होणारं ध्वनीप्रदूषण, दररोज साडेसातशेहून अधिक विमानांचं उड्डाण आणि उतरणं, त्यामुळे रात्रीची झोपमोड, याचा आरोग्याला होणारा अपाय, प्रचंड आकाराच्या विमानांच्या आवाजामुळे होणारं इमारतींचं कंपन आणि परिणामी कमकुवत होणं. ही या परिसराच्या समस्येची ठळक वैशिष्ट्यं.

नागरीकांसमोरील आव्हान :

  • पुनर्विकास करताना सध्या लागू नियमावलीनुसार संपूर्ण मुंबई शहरासाठी उपलब्ध असलेला एकूण7 इतका ऋडख विमानतळ फनेल झोन परिसरातला पुनर्विकास करताना, उंचीवरच्या निर्बंधांमुळे पूर्ण वापरता येत नाही. या गोष्टीची नोंद नव्या विकास आराखड्याच्या मसुद्यामध्ये घेतलीच गेलेली नाही. परिणामी हे बांधकाम व्यावहारिक दृष्ट्या फायद्याचं ठरत नसल्याने कुठलाही विकासक ते करायला पुढे येत नाही.
  • शासनाची असंवेदनशील निर्णयप्रक्रिया या गोष्टीची दखल घेईल अशी चिन्हं दिसत नाहीत.

एअरपोर्ट रनवे फनेलचा परिसर विशिष्ट आकाराच्या पट्‌ट्याच्या स्वरुपात असल्याने, आपल्यापासून केवळ 200 फुटावर असलेली इमारत केवळ फनेलच्या पट्‌ट्याबाहेर आहे, म्हणून तिचा पुनर्विकास होतो, आणि उंचीवरच्या निर्बंधांमुळे, आपली जीर्ण होत जाणारी इमारत मात्र तो लाभ घेऊ शकत नाही, हे दिसत असल्याने, आपल्याला भारतीय राज्यघटनेने बहाल केलेला समानतेचा हक्क डावलला जात असल्याची तीव्र भावना इथल्या नागरिकांच्या मनात जोर धरत आहे. आवश्यक त्या कागदपात्रांची पूर्तता करणाऱ्या मुंबईतल्या कुठल्याही सर्वसामान्य भूखंडावरच्या इमारतीच्या पुनर्विकासाची यशस्वी ठरणारी ही प्रक्रीया विमानतळ फनेल बाधित क्षेत्रातल्या इमारतींसाठी मात्र लागू होत नाही, हेच इथलं वास्तव आहे. इथल्या इमारतींच्या उंचीवर निर्बंध असल्यामुळे पुनर्विकास करताना उपलब्ध FSI इतकं बांधकामच करता येत नाही. परिणामी तोट्याच्या ठरणाऱ्या या प्रकल्पामध्ये कुठलाही विकासक हात घालत नाही.

मुंबई विमानतळ वर्षाला 40 दशलक्षहून अधिक प्रवाशांना सेवा पुरवत असून, या सार्वजनिक प्रकल्पाच्या परिसरात येणाऱ्या सर्व बांधकामांसाठी DGCA ने निर्धारित केलेले ‘फनेल झोन’बाबतचे नियम बंधनकारक आहेत. या जाचक नियमांमुळे या परिसरातल्या इमारतींमध्ये राहणाऱ्या सर्वसामान्य करदात्या नागरिकांना गंभीर परिणामांना तोंड द्यावं लागत आहे.

या समस्येवरील संभाव्य उपाययोजनांसंबंधी जाणून घेऊ पुढील लेखात.

जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचं गणित सोप्या भाषेत

  • इमारतीचा मूळ FSI (बांधकाम परवानगी) 1 इतका असतो.
  • विकासक TDR च्या स्वरुपात खरेदी करत असलेला FSI, 1 इतका असतो.
  • सरकार Fungible FSI च्या स्वरुपात देत असलेला FSI हा, भूखंडाचा FSI आणि TDR चा FSI यावर प्रत्येकी 35% इतका असतो.
  • अशाप्रकारे नवीन बांधकामासाठी एकूण7 इतका FSI उपलब्ध होतो.
  • इमारतींमधल्या मूळ रहिवाशांना विकासक मूळ घराचं क्षेत्रफळ अधिक 40 टक्के इतक्या एकूण क्षेत्रफळाचं घर पुनर्विकसित इमारतीत देतो.
  • नव्या इमारतीचा वाढणारा देखभाल खर्च लक्षात घेऊन, रहिवाशांना मूळ घराच्या क्षेत्रफळावर 3000 रुपये प्रती चौरस फूट (अंदाजे) इतकी रक्कम ‘कॉर्पस’ स्वरुपात विकासकाकडून प्राप्त होते.
  • इमारतीची पुनर्बांधणी आणि आवश्यक निवासी परवाना मिळेपर्यंत मूळ रहिवाशांच्या अन्य ठिकाणी राहण्याच्या भाड्यापोटीची रक्कम विकासक देतो.
  • विकासक पुनर्बांधणी करत असलेल्या इमारतीचं एकूण बांधकाम मूळ इमारतीच्या7 पट इतके जास्त असते. त्यामुळे विकासकाला खुल्या बाजारात विक्रीसाठी आणि नफा कमवण्यासाठी पुरेसे बांधकाम उपलब्ध होते.

– राजश्री आगाशे

(विमानतळ रनवे फनेल झोन बाधित नागरिकांची प्रतिनिधी)

9819146840

rajashreeagashe@gmail.com

Advertisements

प्रतिक्रिया व्यक्त करा

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  बदला )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  बदला )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  बदला )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  बदला )

Connecting to %s